The Challenges of urban housing policy in Iran

Document Type : Research Paper

Authors

1 Department of Geography and Planning, School of Geography, University of Tabriz

2 Planning and Environmental Sciences, Urban Planning Group Tabriz University, Tabriz, IRAN

3 Student

10.22034/gp.2025.65860.3364

Abstract

Achieving housing,especiallyin themetropolises ofdeveloping countries thathave deep problemsof rapid urbanization,poverty urbanization,andirrational inflationary economies,is notpossible all atonce,but requires yearsof continuousand flexible policymaking that isgradually advancedby themain factors.Themain goal ofhousing policies isto address thechallenges ofurban housing policy forthe target group,which isthe main focus ofthe research.The mechanismof entering thecurrent housing market conditions,whether inthe governmental ormarket dimension,isnot possible despite theexisting structures andeconomic,social,environmental-physicaland management challenges;while themain goal ofpolicies isto provide housing for"all"especially low-income groups,in terms ofownershipor rental andaffordability.This researchis basedon thepurpose,fundamental andcomposite innature,and byadopting theexplanatory approachand content analysis,it reviewsand systematically analyzes thesources andtexts in thefield ofthe subject.The research method used to achieve theintended goal issummative content analysis;So that byassuming certain definitions,thetexts were studied.These concepts andoperational definitions were extracted basedon theoretical discussions.In thesecond step,resource retrieval was carriedout based on keywords, titlesand abstracts,and in thethird step,withthe help ofexpert questionnaires,a conceptual framework was developed withconfirmatory factor analysis inSmart PLS softwareto selectthe main identifiers.This article has addressed thechallenges ofIran's urban housing policy as asocial need;Because theyare facing various social,structural institutional,economic,environmental-physical andmanagement problems.On theother hand,many households aredissatisfied withthe existing housing conditions,because thesocial factor has been neglected inpolicymaking;therefore, theexisting challenges mustbe resolved ina synergistic andgradual manner.By selecting themain indicators related tothe5main structures and the45-question design,20questions andmain identifiers were finally identified.In thestructural-institutional factor,3indicators,radical thinking andcomplete concentration in thehousing sector,government enterprise andnon-dependence on thepath of policies as indicators;in the economic factor,3 indicators wereidentified,oil prices,economic sanctions,and exchange rate developments,and lackof transparency andstability inparallel land andhousing markets;in thesocial factor,5 indicators were identified,the absence ofmixed communities,lack ofparticipation,lack ofattention tothe community,andultimately thedifference in thebeliefs of experts andthe poor in theeffectiveness ofpolicies;in the environmental-physical factor,4indicators were identified, problems with thedesign andengineering ofexisting housing,lack ofattention toclimatic conditions,lackof attention toneighborhood relations,and inappropriate building density;and finally,in the managerial factor,5indicators were identified,housing indicators,lack of flexibility ofcomprehensive plans inpaying attention tohousing,lack ofa rental system,lack ofintegration ofhousing policieswith other policies,and finally,lack ofattention toland policy.

Keywords

Main Subjects

Full Text

هدف: دستیابی به مسکن بویژه در کلانشهرهای کشورهای در حال توسعه که مشکلات عمقی شهرنشینی سریع، شهرنشینی فقر و اقتصادهای تورمی غیرمنطقی دارند؛ بصورت یکباره امکان پذیر نیست، بلکه به سال­ها سیاست­گذاری­های تداومی و انعطاف­پذیر که بصورت تدریجی توسط عوامل اصلی پیش روند، نیاز است. هدف اصلی از سیاست­های حوزه مسکن، رفع چالش­های سیاست مسکن شهری گروه هدف می­باشد که تمرکز اصلی تحقیق است. سازوکار ورود به شرایط بازار مسکن کنونی چه در بعد دولتی و چه در بعد بازاری با وجود ساختارهای موجود و چالش­های اقتصادی، اجتماعی، محیطی-کالبدی و مدیریتی امکان پذیر نیست؛ در حالی که هدف اصلی سیاست­ها تأمین مسکن برای «همه» بویژه اقشار کم درآمد از جهت خانه­دار شدن مالکیتی یا استیجاری و قابلیت استطاعت است.

روش پژوهش: این پژوهش براساس هدف، بنیادی و ماهیتاً ترکیبی است و با اتخاذ رویکرد تبیینی و تحلیل محتوا به مرور و تحلیل سیستماتیک منابع و متون در زمینه موضوع  می­پردازد. روش تحقیق بکار گرفته شده در جهت دستیابی به هدف در نظر گرفته شده، تحلیل محتوای تلفیقی[1] است؛ بطوری­که با مفروض گرفتن تعریف­های مشخص به مطالعه متون پرداخته شد. این مفاهیم و تعاریف عملیاتی بر اساس مباحث نظری استخراج شد. در گام دوم بازیابی منابع بر اساس کلید واژگان، عنوان و چکیده انجام شد و در مرحله سوم با کمک پرسشنامه خبرگان تحلیل و چارچوب مفهومی با تحلیل عاملی تأییدی در نرم افزار اسمارت پی ال اس[2] جهت گزینش معرف­های اصلی تدوین شد.

نتایج: این مقاله به چالش­های سیاست­گذاری مسکن شهری ایران بعنوان یک نیاز اجتماعی پرداخته است؛ چرا که با مشکلات اجتماعی، ساختاری- نهادی، اقتصادی، محیطی- کالبدی و مدیریتی گوناگونی روبرو هستند. از طرف دیگر بسیاری از خانوارها از شرایط سکونتی موجود، ناراضی می­باشند، چرا که عامل اجتماعی در سیاست­گذاری­ها مغفول مانده است؛ بنابراین چالش­های موجود باید بصورت هم­افزا- تدریجی برطرف شوند. با گزینش معرف­های اصلی مرتبط با 5 سازه اصلی و طرح 45 سوأل نهایتاً 20 سوأل و معرف اصلی شناسایی گردید. در عامل ساختاری- نهادی 3 معرف، تفکرات رادیکالی و تمرکز کامل در بخش مسکن، بنگاهداری دولت و عدم وابستگی به مسیر سیاست­ها به عنوان معرف­های کلیدی؛ در عامل اقتصادی نیز 3 معرف، قیمت نفت، تحریم­­های اقتصادی و تحولات نرخ ارز و عدم شفافیت و ثبات در بازارهای موازی زمین و مسکن؛ در عامل اجتماعی 5 معرف، نبود جوامع مختلط، عدم مشارکت، عدم توجه به جامعه و در نهایت تفاوت در باور کارشناسان و فقرا در اثربخشی سیاست­ها؛ در عامل محیطی- کالبدی نیز 4 معرف، مشکلات طراحی و مهندسی مساکن موجود، عدم توجه به شرایط اقلیمی، عدم توجه به روابط همسایگی و تراکم نامناسب ساختمانی و در نهایت در عامل مدیریتی 5 معرف، شاخص­های مسکن، عدم انعطاف­پذیری طرح­های جامع در توجه به مسکن، نبود نظام استیجار، عدم تلفیق سیاست­های مسکن با سایر سیاست­ها و نهایتاً عدم توجه به سیاست زمین شناسایی گردید.

References

اکبری، سحر (1398). ارزیابی سیاست­ها و عملکرد مسکن مهر (مطالعه موردی شهر کرمان). پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تهران، دانشکده جغرافیا.
امکچی، حمیده (1382). هدف­گرایی در برنامه­ریزی مسکن نمونه موردی جوانان تهران. رساله منتشر نشده دکتری. دانشگاه تربیت مدرس، گروه جغرافیا و برنامه­ریزی شهری.
اینانلو، علی. (1380). برنامه­ریزی مسکن تحلیلی بر عرضه و تقاضای مسکن در شمال شهر قزوین. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تربیت مدرس.
برادران، مراد؛ غفاری، غلامرضا؛ ربیعی، علی و زاهد مازندرانی، محمدجواد (1398). دولت و سیاست­گذاری مسکن در ایران بعد از انقلاب اسلامی. فصلنامه برنامه­ریزی رفاه و توسعه اجتماعی، 38(13)، 218-179.
برادران، مراد؛ غفاری، غلامرضا؛ زاهدی، محمد جواد و ربیعی، علی (1396). سیاست­گذاری مسکن و تولید غیر رسمیت در ایران بعد از انقلاب اسلامی. مطالعات جامعه­شناختی، 24(1)، 407-434.
پورمحمدی، محمدرضا (1379). برنامه­ریزی مسکن. تهران: انتشارات سمت.
پورمحمدی، محمدرضا؛ قربانی، رسول و معصومی، لیلا (1404). تحلیل فضایی قیمت های مسکونی در ساختمان های کم ارتفاع و بلند مورد مطالعه: (منطقه 5 شهر تهران(. نشریه علمی و پزوهشی جغرافیا و برنامه­ریزی، 29(91)، 267-291.
پیله­ور، علی اصغر، افراخته، حسن، کریمی­پور، یداله، سلیمانی، محمد و قهرودی، منیژه (1390). بررسی تصمیمات سیاسی بر ناپایداری و تحولات زمین و مسکن شهری ناشی از رویکرد سیاسی: مورد بجنورد. فصلنامه جغرافیا و توسعه، (23)، 162-141.
تقی­زاده، محمود (1369). برنامه­ریزی اقتصادی- اجتماعی (ویژه جهان سوم). تهران: نشر گستره، چاپ اول، پاییز 1369.
جهانبین، رضا و پورمحمدی، محمدرضا (1389). راهبردهای اساسی تأمین مسکن گروه­های کم­درآمد شهری (مطالعه موردی شهر تبریز)، فصلنامه جغرافیایی چشم­انداز زاگرس، 2(3)، 119-137.
جوشیروانی، محمد (1395). سیاست­های تأمین مسکن ارزان قیمت و چالش­های آن مطالعه موردی شهر تهران در سی سال گذشته. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز.
حامدی، اسرین (1396). بررسی تطبیقی سیاست­های تأمین مسکن قابل استطاعت در کشورهای آسیایی به منظور کاربست آن در ایران (مورد پژوهی: ژاپن، سنگاپور، چین و هند). پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه هنر، دانشکده معماری و شهرسازی.
شاکری منصور، الهه (1399). تبیین الگوی سیاست­گذاری برنامه­ریزی مسکن بی­خانمان­ها در کلانشهرها. رساله منتشر نشده دکتری. دانشگاه تربیت مدرس، دانشکده علوم انسانی، گروه جغرافیا و برنامه­ریزی شهری.
شاهرخی­فر، زینب (1395). تحلیل تطبیقی سیاست­های اجرایی بخش مسکن در برنامه­های توسعه بعد از انقلاب اسلامی (شهر کرمانشاه). پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تربیت مدرس. دانشکده علوم انسانی، گروه جغرافیا و برنامه­ریزی شهری.
شریفی­­ منش، مهرناز (1396). تبیین ضرورت­های یکپارچگی سیاست­های مسکن در طرح­های توسعه شهری با تأکید بر مسکن اقشار کم­درآمد )نمونه موردی: طرح جامع تهران(. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تهران، دانشکده شهرسازی، پردیس هنرهای زیبا.
صمدی، محمد؛ علوی، سیدعلی و بناری، سجاد (1397)، ارزیابی نقاط قوت و ضعف سیاست­ها و خط­مشی­های مسکن در ایران (برنامه­های عمرانی قبل و توسعه بعد از انقلاب). جغرافیا و روابط انسانی، 1(2).
ضرغام­فرد، مسلم (1400). تبیین الگوی حق به مسکن شایسته در ایران. رساله منتشر نشده دکتری. دانشگاه تربیت مدرس، دانشکده علوم انسانی.
طالب، مهدی (ویراستار). (1373). سیاست­های توسعه مسکن در ایران (جلد نخست). دانشگاه تهران: وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسکن)، چاپ اول.
قاراخانی، معصومه. (1390). تحلیل سیاست اجتماعی در ایران (1388-1360ش.). رساله منتشر نشده دکتری. دانشگاه تربیت مدرس، دانشکده علوم انسانی، گروه جامعه­شناسی.
کرمی، سونیا؛ قربانی، رسول و روستایی، شهریور. (1399)، آینده پژوهی عوامل مؤثر بر شاخص­های کمی و کیفی مسکن در کلانشهر تبریز با استفاده از رویکرد سناریونویسی وماتریس تأثیرات متقاطع. نشریه علمی و پژوهشی جغرافیا و برنامه­ریزی، 25(76)، 233-248.
لیتل، دانیل. (2013). انواع تبیین اجتماعی: درآمدی بر فلسفه علوم اجتماعی. ترجمه عبدالکریم سروش، تهران: انتشارات صراط.
مدادی هریس، صمد؛ پورمحمدی، محمدرضا؛ صدر موسوی، میرستار و روستایی، شهریور. (1400). تحلیلی بر اولویت­بندی شاخص­های مؤثر بر توسعه محیط مسکونی پایدار با کاربرد فرایند تحلیل سلسله مراتبی فازی و مدل آنتروپی )مطالعه موردی : شهر تبریز).  نشریه علمی و پژوهشی جغرافیا و برنامه­ریزی، 75(25)، 245-260.
مرادی خدابنده، حسنا. (1394). تحلیلی بر بررسی شاخص­های کمی و کیفی مسکن استان کرمانشاه. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه محقق اردبیلی. رشته جغرافیا و برنامه­ریزی شهری- گرایش برنامه­ریزی مسکن.
میرزائی، نواب؛ نوذری، کمال و خلیلی، علی. (1402). کندوکاوی در سیاست­های تأمین و طراحی مسکن کم­درآمدها؛ ارائه چارچوب­های سیاستی نوین برای شرایط ایران، نشریه علمی باغ نظر، 20(118)، 65-84.
نجاتی نمینی، مهرشاد. (1395). ارزیابی سیاست­های توسعه مسکن در شهر جدید پردیس براساس اصول و معیارهای الگوی مسکن قابل استطاعت. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه هنر، دانشکده معماری و شهرسازی.
نژاد فلاطوری مقدم، محمدرضا. (1396). بررسی رابطه تأمین مالی مسکن و رونق مسکن. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تهران، دانشکده مدیریت و حسابداری، پردیس فارابی.
همتی، پژمان. (1400). بررسی نقش راهبرد مسکن منطقه­ای در رفع نابرابری توزیع مسکن در شهرهای استان لرستان. پایان­نامه منتشر نشده کارشناسی ارشد. دانشگاه تهران، دانشکده شهرسازی، دانشکدگان هنرهای زیبا.
وب سایت راه و شهرسازی، (1400)، بازیابی شده در 15 خرداد 1400، از  .https://www.mrud
References
Akbari, S. (2018). Evaluation of policies and performance of Mehr housing (case study: Kerman city). (Unpublished master's thesis). Tehran University, Faculty of Geography. (in Persian)
Amakchi, H. (2003). Target orientation in housing planning, case study: Tehran's youth. (Unpublished doctoral dissertation). Tarbiat Modares University, Department of Geography and Urban Planning. (in Persian)
Baradaran, M., Ghaffari, Gh., Rabiei, A., & Zahid Mazandarani, M.J. (2019). The government and housing policy in Iran after the Islamic revolution. Welfare and Social Development Planning Quarterly, 38, Spring 13, 179-218. (in Persian)
Baradaran, M., Ghaffari, Gh., Zahedi, M. J., & Rabiei, A. (2017). Housing policy and the production of informality in Iran after the Islamic revolution. Sociological Studies, 24(1), 407-434. (in Persian)
Chen, j., & Yang, Z. (2014). Financing affordable housing through compulsory saving: the two-decade experience of housing provident fund in China. Housing Studies, 29(7), 937-958.
Clapham, D. (2019). Remaking housing policy: An international study. Routledge.‏
Gharakhani, M. (2011). Analysis of Social Policy in Iran (1989-2009). )Unpublished PhD thesis(. Tarbiat Modares University, Faculty of Humanities, Department of Sociology. (in Persian)
Hamedi, E. (2017). Comparative study of affordable housing policies in Asian countries in order to apply it in Iran (case study: Japan, Singapore, China and India). (Unpublished master's thesis). University of Arts, Faculty of Architecture and Urban Planning, January 2018. (in Persian)
Hemati, P. (2021). Investigating the role of regional housing strategy in solving the inequality of housing distribution in the cities of Lorestan province. (Unpublished master's thesis). University of Tehran, Faculty of Urban Planning, Faculties of Fine Arts, January 2021. (in Persian)
Inanlu, A. (2001). Housing planning, an analysis with housing supply and demand in the north of Qazvin city. (Unpublished master's thesis). Tarbiat Modares University. (in Persian)
Jahanbin, R. & Pourmohammadi, M. R. (2010). Basic strategies for providing housing for low-income urban groups (case study of Tabriz city), Zagros Landscape Geographic Quarterly,2(3), 119-137. (in Persian)
Jiboye, A. D. (2009). Evaluating tenants’ satisfaction with public housing in Lagos, Nigeria. Town Planning and Architecture, 33(4), 239-247.
Joshirvani, M. (2016). The policies of providing low-cost housing and its challenges, a case study of Tehran in the last thirty years. (Unpublished master's thesis). Islamic Azad University, Tehran Central Branch, summer 2016. (in Persian)
Karami, S. Ghorbani, R. & Rostaei, Sh. (2025). Future research on factors affecting quantitative and qualitative housing indicators in Tabriz metropolis using scenario writing approach and cross-effects matrix, Scientific and Research Journal of Geography and Planning, 25(76), 233-248. (in Persian)
Little, D. (2013). Varieties of social explanation: An introduction to the philosophy of social science. (A. K. Soroush, Trans.). Tehran: Serat Press. (in Persian)
Medadi Heris, S. Pourmohammadi, M. R. Sadrmousavi, MS. & Rostaei, Sh. (2021). An analysis of prioritizing indicators affecting the development of a sustainable residential environment using the fuzzy analytic hierarchy process and the entropy model (Case study: Tabriz city). Scientific and Research Journal of Geography and Planning, 75(25), 245-260. (in Persian)
Mirzaei, N. Nozari, K. & Khalili, A. (2023). An exploration into the policies for providing and designing low-income housing; presenting new policy frameworks for Iranian conditions, Bagh-e-Nazar Scientific Journal, 20(118), 65-84. (in Persian)
Moradi Khodabandeh, H. (2015). An analysis of the quantitative and qualitative housing indicators of Kermanshah province. )Unpublished master's thesis(. University of Mohaghegh Ardabili. Department of Geography and Urban Planning - Housing Planning Orientation. (in Persian)
Nejati Namini, M. (2016). Evaluation of housing development policies in the new city of Pardis based on the principles and criteria of the affordable housing model. (Unpublished master's thesis). University of Arts, Faculty of Architecture and Urban Planning, July 2016. (in Persian)
New urban agenda. (NUA). (2016). Quito Declaration on Sustainable Cities and Human Settlements for All. United Nations Human Settlements Programme, With subject index.
Nezhad Falatouri Moghadam, M. R. (2017). Investigating the relationship between housing financing and housing boom. (Unpublished master's thesis). University of Tehran, Faculty of Management and Accounting, Farabi Pardis, September 2017. (in Persian)
Payne, G., Muñoz Levy, D., Lavagna, G., & Lalande, Ch. (2021). The Role of Land in Achieving Adequate and Affordable Housing, United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat).
Pilehvar, A. A., Afrakhte, H., Karimipour, Y., Soleimani, M. & Ghahrodi, M. (2011). Investigating political decisions on the instability and transformations of land and urban housing due to the political approach: the case of Bojnord. Geography and Development Quarterly, 23, Summer 2011, 141-162. (In Persian)
Pourmohammadi, M. R. (2000). Housing planning. Tehran: Samt Publications. (in Persian)
Pourmohammadi, M. R., Ghorbani, R. & Masoumi, L. (2025). Spatial analysis of residential prices in low-rise and high-rise buildings: (Region 5 of Tehran). Scientific and Research Journal of Geography and Planning, 29(91), 267-29. (in Persian)
Road and Urbanization website, (1400), Retrieved 2020, June. 15  from https://www.mrud. (In Persian)
Samadi, M., Alavi, S. A., & Benari, S. (2018). Evaluation of the strengths and weaknesses of housing policies and policies in Iran (construction programs before and development after the revolution). Geography and Human Relations, 1(2), Autumn 2018. (in Persian)
Shahrokhifar, Z. (2016). Comparative analysis of the executive policies of the housing sector in development programs after the Islamic revolution (Kermanshah city). (Unpublished master's thesis). Tarbiat Modares University. Faculty of Humanities, Department of Geography and Urban Planning. (in Persian)
Shakeri Mansour, E. (2020). Explaining the policy model of homeless housing planning in metropolises. (Unpublished doctoral dissertation). Tarbiat Modares University, Faculty of Humanities, Department of Geography and Urban Planning, summer 2020. (in Persian)
Sharifimanesh, M. (2017). Explaining the necessity of integration of housing policies in urban development plans with an emphasis on low-income housing (case study: Tehran Comprehensive Plan). (Unpublished master's thesis). University of Tehran, Faculty of Urban Planning, Fine Arts Campus, February 2017. (in Persian)
Sheibani, G., & Havard, T. (2018). Housing Concept, Problem, and Policies. Research Institute for Building and Human Environment, University of Salford. Retrieved 2020, Apr. 15 from https://www. irbnet. de/daten/iconda/CIB16799. pdf.
Singh, S. D., George, Th., Ndugwa, R., Röbbel, N., Triche, R., Pritts, J., & Cargile, H. (2022). Children, cities and housing: rights and priorities. Discussion paper, May 2022.
Taghizadeh, M. (1990). Economic-social planning (especially the third world). Tehran: Gostareh Publishing, First edition, Autumn 1990. (In Persian)
Taleb, Mahdi (Editor). (1994). Housing development policies in Iran (first volume). University of Tehran: Ministry of Housing and Urban Development (National Land and Housing Organization), first edition, February 1994. (in Persian)
Wachter, S., Hoek-Smit, M., Kim, K. H. (2018). Housing Challenges and the New Urban Agenda. Penn Institute for Urban Research, Kleinman Center for Energy Policy & Perry World House, March 2018.
Ward, P. M., Smith Sr, C.B. (2015). Housing rehab for consolidated informal settlements: A new policy agenda for 2016 UN-Habitat III. Habitat International, 50(2015), 373-384.
Zarghamfard, M. (2021). Explaining the model of the right to decent housing in Iran. (Unpublished doctoral dissertation). Tarbiat Modares University, Faculty of Humanities.

Files

Share

How to cite

Statistics